李心萍
北京近日出台楼市新政，成为7月30日中共中央政治局会议后，率先出台“稳定房地产市场”政策的城市。
本次北京楼市新政，主要有两大变化。
一是优化限购。非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限，由“2年”调减为“1年”，全市购房门槛统一。多子女家庭可额外购买1套，五环外不限套数。
二是优化住房公积金政策。北京此次推出五大升级举措，提高公积金贷款额度、优化贷款额度与缴存年限挂钩、调整套数认定标准、扩大“带押过户”范围，以及支持装修提取公积金。
业内人士表示，这次政策调整力度较大，核心是降低非京籍家庭进入房地产市场的时间门槛，并通过提高公积金贷款额度等配套政策降低交易成本。
政策出台后首个周末，北京热门楼盘到访量激增，不少二手房的咨询、带看量明显上升。
透过北京楼市新政，我们可以看到房地产市场的转变，以及政策着力点的变化。
首先，我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产市场正从增量阶段进入存量阶段。
数据显示，上半年，二手房在新房和二手房交易总量中的占比达到50.4%，首次在全国范围和半年度尺度上超过一半，有18个省(区、市)二手住宅交易面积超过新建商品住宅。
随着房地产进入存量阶段，住房相关行业的价值将更多通过“换房”“改房”“管房”来实现。二手房置换将直接带动装修、家居、家电等下游消费，城中村、危旧房、老旧小区改造等持续激活存量更新需求，物业服务和住房租赁将不断拓展服务消费空间。可以说，房地产对经济增长的拉动作用，将从投资端向消费端贡献倾斜。
本次北京楼市新政，聚焦的正是有序释放刚性和改善性住房需求，推动市场预期从观望转向修复。
行业专家普遍表示，从中长期看，我国房地产行业发展潜力巨大。随着房地产市场进入存量阶段，分析市场要看新房和二手房的总供给和总需求。发达国家历程表明，“存量阶段”新房和二手房相加的房屋交易总量不会明显下降，二手房对新房的替代作用会逐步增强。
下一步，各地继续坚持因城施策控增量、去库存、优供给，多方位促进住房需求释放，“十五五”时期，房地产行业有望实现更健康、更可持续的高质量发展。
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